突如其來的新型冠狀肺炎，將所有人卷入了一場病毒阻擊戰(zhàn)中。隨著疫情不斷的擴(kuò)散，各行業(yè)都被強(qiáng)行按下“暫停鍵”，其中房地產(chǎn)行業(yè)深受影響。

房企正在遭遇資金、債務(wù)和融資困難等問題。政策對(duì)房地產(chǎn)融資收緊以及債務(wù)大規(guī)模到期，都成了房企承壓的因素。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰。與此同時(shí)，疫情加劇行業(yè)分化，據(jù)人民法院公告網(wǎng)的消息，截至3月23日，已有98條房企宣布破產(chǎn)的公告。中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松曾表示，今年房企的債務(wù)壓力峰值在7月份，達(dá)到1490億。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年房企境內(nèi)的債券、海外的發(fā)債、房地產(chǎn)的信托，加起來預(yù)計(jì)的債務(wù)是1.46萬億，從今年的月度分布來看，一直是逐月上升，債務(wù)壓力的峰值在今年7月份。

在疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)最主要的問題包括：建設(shè)工程項(xiàng)目施工延期以及因房屋買賣合同等房地產(chǎn)類合同的一方當(dāng)事人無法按時(shí)履約導(dǎo)致的房屋買賣合同糾紛涉及的法律問題。

首先，我們需要明確新型冠狀病毒疫情的法律性質(zhì)屬于不可抗力。根據(jù)我國《民法總則》、《合同法》的規(guī)定， 不可抗力指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況。同時(shí)住建部頒布的《建設(shè)工程施工合同示范文本》也將 地震、海嘯、瘟疫、騷亂、戒嚴(yán)、暴動(dòng)、戰(zhàn)爭等在簽訂合同時(shí)不可預(yù)見、在合同履行過程中不可避免且不能克服的自然災(zāi)害和社會(huì)性突發(fā)事件認(rèn)定為不可抗力。

理論上說 新型冠狀病毒疫情這種異常的事件應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是無法預(yù)見、不可避免、不能克服的客觀存在，其性質(zhì)屬于法律上規(guī)定的不可抗力事件。

一、疫情導(dǎo)致不能按時(shí)施工的，承包人可否申請(qǐng)工期順延？

（一）符合合同約定條件的，可順延工期

建設(shè)工程施工合同關(guān)系屬于民法調(diào)整范疇，遵從當(dāng)事人意思自治原則。如發(fā)包人和承包人已明確約定工期順延條件的，條件成就時(shí)，承包人可主張工期順延。

例如，根據(jù)現(xiàn)行有效的《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201）通用條款第17.1條和第17.3.2條第（4）項(xiàng)之約定，本次新型冠狀病毒肺炎疫情屬于不可抗力，因疫情影響承包人履行合同約定的義務(wù)，已經(jīng)引起或?qū)⒁鸸て谘诱`的，應(yīng)當(dāng)順延工期。

（二）疫情對(duì)施工產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，可順延工期

本次疫情屬于不可抗力，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外……”之規(guī)定，在建設(shè)工程領(lǐng)域，承包人因不可抗力“不能履行合同”的情形包括工期延誤，故因本次疫情對(duì)在建工程如期竣工產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，承包人可依法申請(qǐng)工期順延，由此產(chǎn)生的工期延誤責(zé)任，理應(yīng)全部或部分免除。

即一般情況下，當(dāng)符合合同約定條件或疫情對(duì)施工產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響時(shí)，承包人可主張工期順延。但是，如果工期延誤是承包人因自身原因?qū)е?，工期延誤期間恰逢疫情防控期的，承包人應(yīng)自行承擔(dān)工期延誤所造成的法律后果，無權(quán)要求工期順延。

二、房屋買賣合同糾紛涉及的法律問題

疫情防控形勢下，房屋買賣合同的履行可能出現(xiàn)以下障礙，造成合同一方當(dāng)事人提起訴訟。

一是對(duì)于因疫情導(dǎo)致的買受人付款遲延，出賣人因無法依約及時(shí)獲得房屋對(duì)價(jià)而訴請(qǐng)買受人承擔(dān)違約責(zé)任，買受人以疫情屬于不可抗力為由抗辯免于承擔(dān)責(zé)任。疫情的發(fā)生可能對(duì)買受人的現(xiàn)場支付款項(xiàng)、支付房款的能力造成影響，進(jìn)而導(dǎo)致按照付款進(jìn)度應(yīng)當(dāng)支付的金額延期支付。

二是疫情對(duì)網(wǎng)簽、貸款等流程產(chǎn)生阻礙，導(dǎo)致當(dāng)事人無法依約完成房屋買賣交易的，一方當(dāng)事人以對(duì)方不履行辦理網(wǎng)簽、貸款等手續(xù)的義務(wù)訴請(qǐng)承擔(dān)違約責(zé)任，另一方以不可抗力抗辯免于承擔(dān)責(zé)任。

三、總結(jié)

當(dāng)前疫情防控工作處于關(guān)鍵期，大量的房地產(chǎn)類交易的終止，將影響合同各方的合法權(quán)益，并對(duì)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展及其上下游產(chǎn)業(yè)也會(huì)造成不利影響。因此，我們倡導(dǎo)房地產(chǎn)交易各方在疫情對(duì)合同的履行形成障礙時(shí)，積極協(xié)商合同的履行方式和履行進(jìn)度，以降低疫情對(duì)各方帶來的經(jīng)濟(jì)損失。