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《民法典》第八百零七條規定，承包人在發包人逾期支付建設工程價款時，對該工程折價或者拍賣的價款依法享有優先受償權。該條規定，即我們常說的建設工程優先受償權，是國家為了為保護建筑業健康發展，特別是維護農民工等各方當事人的合法權益，更好地服務和保障社會經濟健康發展而制定。因建設工程優先受償權系法定優先權，其法定性主要體現在建設工程價款優先受償權優先于抵押權、質權及其他債權，所以無需當事人之間事先約定，亦不需登記公示。
不過建設工程優先受償權的行使具有其時效性，根據新《建設工程司法解釋一》第四十一條之規定，承包人行使優先受償權的期限為18個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
而除了建設工程優先受償權外，法定優先權還包括破產債權清償順序中的別除權，即對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利。且基于破產程序的特殊性，除了別除權外，破產費用債權、共益債權、職工債權、稅收債權相較于普通債權亦具有優先受償的地位。
那么，作為發包方的房地產公司破產后，建設工程優先受償權是否依然能夠“優先”還是僅僅只在普通債權中享有優先權呢？
根據《企業破產法》第43條及第113條的規定可以得出，破產分配程序中各權利的清償順序為：破產費用債權≧共益債權>職工債權（工資）>稅款債權（不包含稅收滯納金）>普通債權（包括稅收滯納金）。但如果在破產程序開始前就債務人特定財產設定了擔保的債權人，在破產程序開始后可不依破產分配程序優先就該特定財產優先受償的權利，即有抵押或質押的債權人可先就抵押物、質押物折價或拍賣后的財產優先受償，這就是上文所說的“別除權”。不過，相較于別除權而言，承包人享有的建設工程價款優先受償權具有更高階位值得法律保護的利益——即進城務工的農民工的生存價值，因此根據新《建設工程司法解釋一》第三十六條規定：承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。
但建設工程優先受償權的優先級并非凌駕于破產程序金字塔的最高層，因為相較于承包人來說，購買開發商房屋的消費者更處于弱勢地位，因此《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復（法釋[2002]16號，已失效）以及《全國法院民商事審判工作會議紀要》（九民紀要）第125條的規定，消費者交付購房商品的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
1、購房人系消費者；
2、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面購房合同；
3、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
4、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
綜上所述，在破產清償程序中，各權利的清償順序應為：符合條件的購房者享有第一優先權，其次是建設工程價款優先受償權，再次位是享有別除權的債權人，之后即是法定破產清償順序：破產費用債權≧共益債權>職工債權（工資）>稅款（不包含稅收滯納金）>普通債權（包括稅收滯納金）。以上內容由江西心者律師事務所建設工程律師提供！
