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根據《關于商品房消費者權利保護問題的批復》（法釋〔2023〕1號）第二條

“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。”

以及第三條“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”

可知，已支付全部購房款的商品房消費者房屋交付請求權或購房款返還請求權＞建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。該規定的最大意義在于進一步體現了“居住權”大于“財產權”的原則。

同時，法釋〔2023〕1號文進一步明確了實現上述商品房消費者優先權利需滿足以下三個條件：

1.商品房消費者系以居住為目的購買房屋；

2.商品房消費者已支付全部價款或只支付了部分價款但在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款；

3.特別注意，商品房消費者價款返還請求權優于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權，需滿足房屋不能交付且無實際交付可能的情況。

相較于以往認定標準，法釋〔2023〕1號文擴大了商品房消費者適用范圍，不再限制“買受人名下無其他用于居住的房屋”；同時，提高了支付價款標準，而此前規定中僅要求“達到合同約定總價款的百分之五十，或者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行。”

根據《關于商品房消費者權利保護問題的批復》（法釋〔2023〕1號）第一條

“建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。”

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條

“承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。”

以及《民法典》第八百零七條

“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”可知，建設工程價款優先受償權＞抵押權和其他債權。

同時，實現建設工程價款優先受償權需滿足以下三個條件：

1.發包人未按照約定支付工程價款，且經催告逾期未支付；

2.該工程性質可折價、拍賣；

3.優先受償的范圍為該工程折價或者拍賣的價款。

根據《民法典》第三百九十四條第一款“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。”

第四百條第一款“設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。”

第四百零二條“以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”

第四百零三條“以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。”

以及第四百一十條“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。”可知，抵押權＞其他普通債權。

同時，實現抵押權優先受償權需滿足以下五個條件：

1.設立抵押權應訂立書面抵押合同；

2.抵押財產不轉移占有；

3.正在建造的建筑物抵押權自登記時設立，動產抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人；

4.債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形；

5.優先受償的范圍為抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款。

綜上可知，法釋〔2023〕1號文進一步明確的債權清償順序，即“已支付全部購房款的商品房消費者房屋交付請求權或購房款返還請求權＞建設工程價款優先受償權＞抵押權＞其他債權”。