辦公電話：0791-83839887 值班電話：18070139119
年關將至，在房地產市場疲軟的大背景下，應收賬款回收是困擾諸多企業的重大難題，在無法獲取現金的情況下，“以房抵債”成為了諸多企業債權人無奈的選擇。但需要注意的是，實務中因“以房抵債”協議中約定的抵債時間節點、履行方式及具體內容的不同，該協議并非當然有效。一旦約定或者處理不當，“以房抵債”協議將會成為一紙空文，債權實現將會更加復雜和困難。
“以房抵債”？
“以房抵債”一般情況下為債權人與債務人約定，債務人到期不履行債務的，將以債務人或第三人名下所有的房產折價歸債權人所有，用以清償債務的一種實踐性法律行為，其本質上屬于“以物抵債”，又稱“代物清償”。從法律關系的角度，“以房抵債”涉及物權、合同、擔保等眾多法律關系，同時涉及禁止流押流質等強行性法律規定等，因此在司法實踐中糾紛較多，爭議較大。
“以房抵債”協議的法律效力？
最高人民法院于2019年11月8日頒布施行的《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十四條規定，“【履行期屆滿后達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。”
同時，最高人民法院于2023年5月23日通過、2023年12月5日起施行的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>合同編通則若干問題的解釋》第二十八條規定，“債務人或者第三人與債權人在債務履行期限屆滿前達成以物抵債協議的，人民法院應當在審理債權債務關系的基礎上認定該協議的效力。當事人約定債務人到期沒有清償債務，債權人可以對抵債財產拍賣、變賣、折價以實現債權的，人民法院應當認定該約定有效。當事人約定債務人到期沒有清償債務，抵債財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該約定無效，但是不影響其他部分的效力；債權人請求對抵債財產拍賣、變賣、折價以實現債權的，人民法院應予支持。當事人訂立前款規定的以物抵債協議后，債務人或者第三人未將財產權利轉移至債權人名下，債權人主張優先受償的，人民法院不予支持；債務人或者第三人已將財產權利轉移至債權人名下的，依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第六十八條的規定處理。”
另外，最高人民法院于2020年12月25日通過、2021年1月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第六十八條規定，“債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，債權人有權對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得價款償還債務的，人民法院應當認定該約定有效。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求參照民法典關于擔保物權的有關規定就該財產優先受償的，人民法院應予支持。債務人或者第三人與債權人約定將財產形式上轉移至債權人名下，債務人不履行到期債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該約定無效，但是不影響當事人有關提供擔保的意思表示的效力。當事人已經完成財產權利變動的公示，債務人不履行到期債務，債權人請求對該財產享有所有權的，人民法院不予支持；債權人請求參照民法典關于擔保物權的規定對財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償的，人民法院應予支持；債務人履行債務后請求返還財產，或者請求對財產折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務的，人民法院應予支持。債務人與債權人約定將財產轉移至債權人名下，在一定期間后再由債務人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價款回購，債務人到期不履行回購義務，財產歸債權人所有的，人民法院應當參照第二款規定處理。回購對象自始不存在的，人民法院應當依照民法典第一百四十六條第二款的規定，按照其實際構成的法律關系處理。”
因此，從上述紀要、解釋及相關法律規定中我們不難看出，關于“以房抵債”協議的法律效力及債權人權利行使的方式并非只有唯一的標準答案，其根據該協議簽訂的時間、抵債的方式及內容的不同有所區分。
“以房抵債”法律風險防控
注意審慎簽訂“以房抵債”協議，尤其是簽訂的時間盡量在債務履行期限屆滿后簽訂，避免抵債協議被法院認定無效，不能產生“以房抵債”的法律效果的風險。
簽訂“以房抵債”協議前，建議先行在不動產管理中心等部門查詢抵債房產的權屬信息，明晰該房產上是否存在抵押、查封、與他人共有或存在居住權等可能影響到房產權屬實現的相關權利。
簽訂“以房抵債”協議時，建議以合理的價格進行作價，避免抵債房產價值遠高于債務金額被債務人或第三人主張撤銷，或法院審查認為“以房抵債”協議存在惡意損害第三人合法權益等情形，為抵債房產的交付設置不必要的障礙。
簽訂“以房抵債”協議后，建議盡快辦理房產的交付、過戶登記手續，避免債務人或第三人在此期間另行轉讓房屋所有權或設定其他權利負擔或被申請強制執行。同時在“以房抵債”協議無效的情形下，債權人可以請求對抵債財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償，反之不享有優先受償的權利。
