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違法建筑，是指違反法律法規的規定而建成的建筑，最常見的主要是違反《城鄉規劃法》和《土地管理法》修建的建筑物，如：未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證建設的建筑等等。作為承包人，在其承建的建設工程認定為違法建筑的情況下，簽訂的施工合同自然無效，雖仍然可以主張工程款，但對于該違法建筑是否享有工程價款優先權是承包人重點關注的問題，這關系到承包人是否可以更好的維護自身的權益。
就以上問題，司法實務中存在爭議，現筆者通過以下案例以此總結分析相應的觀點。
觀點一：承包人就違法建筑享有建筑工程價款優先受償權
參考案例1：（2016）最高法執監161號
法院審理：本院認為……，首先，違法建筑是指違反《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《村莊和集鎮建設管理條例》（國務院令第116號）等相關法律法規的規定，在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建筑。違法建筑因違反了法律的禁止性規定，原則上不能依法進行產權登記。本案世界金龍大廈第32、33層建筑超出了福州市規劃管理局“榕規（93)建250號”《建設工程規劃許可證》確定的建設規模（高度99.99米，層數31層），工程已建設完成，至今未能得到政府相關部門的審批和驗收，應為違法建筑。其次，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條的規定，對違法建筑的法定處理機關為縣級以上地方人民政府規劃主管部門；處理方式包括，停止建設、限期改正并處罰款、限期拆除、沒收實物或違法收入等。而在違法建筑被相關部門行使公權力拆除或自行拆除前，違法建筑仍具有一定的使用價值。被執行人金龍公司對世界金龍大廈第32、33層建筑雖不享有所有權，但其長期占有、使用并以租賃等方式取得收益，上述建筑應視為被執行人金龍公司的具有使用價值的可供執行財產。
參考案例2：（2021）最高法民終841號
法院審理：本院認為……關于中興建設公司是否對案涉4號樓、5號樓、地庫項目享有優先受償權的問題。百富房產公司上訴主張，中興公司對于4號樓、5號樓、地庫項目未取得規劃許可等手續未盡審查義務，有重大責任，其對于該部分工程不享有優先受償權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第二十條規定：“未竣工的建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。”案涉4號、5號樓、地庫雖未經竣工驗收合格，但百富房產公司已實際占有使用，應視為對工程質量的認可，一審認定中興建設公司就4號、5號樓、地庫未付工程款享有優先受償權并無不妥。該工程未取得規劃許可等手續責任在于百富房產公司，并不在于中興建設公司，且法律并未以工程未取得相關手續作為承包人不享有優先受償權的條件。故對百富房產公司的該項上訴意見，本院不予采納。
總結：該觀點認為建設工程價款優先權的本質是通過對承包人工程價款的優先保護來維護建筑工人的工資利益，雖是違法建筑，但同樣是建筑工人的勞動成果，若符合建筑工程質量經驗收合格的前提條件，承包人應該享有優先受償權，且該違法建筑未被行政部門拆除前，仍具有一定使用價值，承包人有權基于該使用價值取得的收益享有享有建設工程價款優先受償權。
觀點二：承包人就違法建筑不享有建筑工程價款優先受償權
參考案例1：（2019）最高法民申1250號
法院審理：本院認為……關于南通公司是否就案涉建設工程價款享有優先受償權。根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，承包人有權請求就所涉工程折價或者拍賣的價款優先受償。然而，根據本案查明的事實，案涉工程至本案一審庭審時仍未辦理建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，屬于違法建筑，其不能依法取得相應物權，且相關工程一直處于停工狀態，原審判決據此認定案涉工程屬于依現狀不宜折價、拍賣的建設工程，進而對南通公司就案涉工程價款享有優先受償權的主張不予支持，并無不當。
參考案例2：(2020)最高法民申1850號
法院審理：本院認為……關于海峽公司是否對案涉工程價款享有建設工程價款優先受償權問題?！吨腥A人民共和國合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”承包人就工程折價或者拍賣的價款享有優先受償權的前提是該工程不存在按照其性質不宜折價、拍賣的情形。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《村莊和集鎮建設管理條例》等相關法律法規的規定，在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建筑，為違法建筑。案涉工程至今尚未取得建設工程規劃許可證，應屬于違法建筑。對于違法建筑，《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條明確規定了處理方式，即“由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”案涉工程因違反法律禁止性規定,無法取得不動產所有權，二審判決認定該工程系不可折價、拍賣的工程，海峽公司對案涉工程價款不享有優先權，并無不當。
總結：該觀點認為違法建筑無法實現折價、拍賣，而根據相關法律規定，承包人享有建設工程價款優先權的前提是該工程不存在按照其性質不宜折價、拍賣的情形。故承包人對其不享有建設工程價款優先受償權。就該觀點最高人民法院民一庭法官會議也有所體現，其意見認為：建設工程價款優先受償權制度系以建設工程的交換價值優先清償承包人享有的建設工程價款債權。承包人享有建設工程價款優先受償權的前提是其建設完成的建設工程依法可以流轉。對此，《中華人民共和國民法典》第八百零七條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”根據該條規定，承包人享有建設工程價款優先受償權的條件是建設工程宜折價、拍賣。違章建筑不宜折價、拍賣，故承包人對違章建筑不享有建設工程價款優先受償權。
目前司法實踐中就違法建筑工程價款優先權問題其主流觀點是承包人不享有該優先權，故而，心者律所在此建議各施工企業：
1.承包人在承接建筑工程項目是一定要審慎對待，全面審查該工程所需的相關手續，盡量不承接該手續不齊全的工程項目，以避免后續出現的法律風險；
2.若是已承接的建設工程存在違法風險，應盡快與發包方等相關企業聯系，在可以補正的情況下盡快補正相關手續；若無法補正，基于司法實踐中對于承包人利益的維護，施工企業可密切關注該建筑情況，若該建設工程驗收合格并存在使用，承包人可就該使用收益主張工程價款優先權；
3.不論該建設工程其是否違法，承包人就工程價款存在糾紛時，一定要在規定時效內積極主張該建設工程價款優先權，避免該權利消滅。
《中華人民共和國民法典》
第807條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”
《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》
第3條 當事人以發包人未取得建設工程規劃許可證等規劃審批手續為由，請求確認建設工程施工合同無效的，人民法院應予支持，但發包人在起訴前取得建設工程規劃許可證等規劃審批手續的除外。
第35條 與發包人訂立建設工程施工合同的承包人，依據民法典第八百零七條的規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。
第38條 建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。
第41條 承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
