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隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入了“寒冬期”，近日不少房地產(chǎn)企業(yè)頻頻“爆雷”，由于無法按時支付工程款，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用“以房抵債”的方式予以沖抵。但由于目前我國并未對建設(shè)工程中“以房抵債”問題作出明確的規(guī)定，從而導(dǎo)致了實務(wù)當(dāng)中“以房抵債”行為隱藏著諸多法律風(fēng)險。
“以房抵債”實際上是“以物抵債”予以清償債務(wù)的方式之一，根據(jù)最高人民法院相關(guān)指導(dǎo)案例可看出，只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，即為有效。因此“以房抵債”協(xié)議只要滿足以上條件即為有效協(xié)議。
一般情況下，債的更改需要雙方當(dāng)事人對于舊債務(wù)消滅達(dá)成合意，否則即使在債務(wù)到期后，簽訂了“以房抵債”協(xié)議，該協(xié)議項下的“以房抵債”方式亦應(yīng)認(rèn)定為雙方當(dāng)事人另行增加的一種債務(wù)清償方式。因此，“以房抵債”協(xié)議簽訂后，在雙方并無明確約定的情況下，原建設(shè)工程施工合同項下的工程款并不代表無需予以支付，而僅是增加了一種支付工程款的途徑和方式。
1.可能喪失建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《民法典》第八百零七條之規(guī)定，發(fā)包人未按照建設(shè)工程施工合同約定支付工程款，承包人有權(quán)行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。但如果“以房抵債”協(xié)議中，雙方當(dāng)事人明確約定原建設(shè)工程施工合同項下的債務(wù)消滅，此時承包人僅享有一般受償權(quán)，即使“以物抵債”協(xié)議不能達(dá)到合同目的，也不能要求就發(fā)包人建設(shè)工程價款獲得優(yōu)先受償。
2.出現(xiàn)“一房二抵”現(xiàn)象。建設(shè)工程施工過程中可能面臨著諸多建設(shè)單位，房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有能力支付工程款，采用“以房抵債”的方式清償債務(wù)，在此過程中，往往會出現(xiàn)“一房二抵”，甚至“一房多抵”的現(xiàn)象，導(dǎo)致所有的施工單位債權(quán)都無法予以實現(xiàn)。
3.房屋其他債權(quán)人強制執(zhí)行。由于建設(shè)工程當(dāng)中相關(guān)主體較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)往往有諸多的債權(quán)人，在簽訂“以房抵債”協(xié)議后，如若未及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，還房屋還在房地產(chǎn)企業(yè)名下，則可能面臨著被其他的債權(quán)人強制執(zhí)行的風(fēng)險。以上內(nèi)容由江西心者律師事務(wù)所股權(quán)律師提供！
