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物業服務不到位，讓很多業主頭疼。低質量的服務不僅會降低小區的居住品質，還可能導致小區原有資產的貶值，致使小區品質名聲的社會性降低。但是，更換物業一事，令很多業主感到無能為力、束手無策。對此，本期文章根據《中華人民共和國民法典》、《業主大會和業主委員會指導規則》、《江西省住房和城鄉建設廳關于印發<江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）>的通知》、《江西省物業管理條例》等相關法律法規規定，針對“更換物業”實操措施，做出如下分析總結：
如何成立業委會，更換物業？
★大前提：組織開展首次業主大會
提出書面申請
1、成立條件：一個物業管理區域內，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上。
2、申請方案一：建設單位應當在滿足條件后三十日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告，并提供相關資料。
3、申請方案二：建設單位未及時書面報告的以及未成立業主大會的原有住宅小區，十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。
建立籌備組
1、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業主書面申請后的六十日內，組織、協調成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
2、籌備組由業主代表、建設單位代表、物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會代表組成。籌備組人數應當為七至十一人單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。
3、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將初步確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業服務區域內顯著位置公示七日以上。
4、籌備組成員名單公示無異議或者異議已經協調解決的，籌備組應當發布籌備組成立公告。籌備組自公告發布之日起成立。
籌備召開首次業主大會
1、籌備組應當自公告成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議；
（1）確認并公示業主身份、人數和業主專有部分面積，統計業主投票權數；
（2）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（3）草擬管理規約、業主大會議事規則；
（4）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（5）制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單；
（6）擬定業主委員會選舉辦法；
（7）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
2、首次業主大會應當選舉產生業主委員會。
3、首次業主大會籌備組工作結束后，籌備組應當在業主委員會備案之日起十日內，將籌備經費的使用情況在物業服務區域顯著位置公示，并向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散；
選舉業主委員會
1、業主委員會由業主大會選舉產生，五人至十一人單數組成，每屆任期不超過五年；
2、選舉業主委員會應當由業主共同決定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意；
3、業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持以下材料，按規定向街道辦事處（鄉鎮人民政府）等有關單位備案。
4、業主委員會收到備案通知書后，業主委員會持業主大會、業主委員會備案通知書向公安機關或者公安機關許可的印章刻制單位依法申請刻制相關印章。
解聘物業
1、業主大會共同決定事項：選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
2、業主委員會應當履行的的職責：擬定物業服務企業選聘、續聘、解聘方案并提請業主大會確定。
?真實事件1：井岡山某小區業委會提出解聘物業公司后，有業主對業委會是否合規提出質疑。經相關管理局部門核實后確定后，因該業委會未及時辦理備案、參與投票人數未達到總戶數一半以上等方面原因，作出了“不批準業主委員會成立”的決定。
?真實事件2：瑞金某小區業主委員會在沒有對物業合同進行公示、召開業主大會投票表決的情況下，擅自與現有物業企業簽訂了物業服務合同。經過瑞金市住房保障安置服務中心進程調查后，組織業委會和物業企業召開會議，現場宣布新簽訂的《物業服務合同》無效，并待業主大會做出決定后，重新選聘物業服務企業。
?1、行使任意解除權：業主共同決定解聘物業的，應當履行通知義務；造成損失的，還應當賠償損失。
法律依據：《民法典》第九百四十六條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。
?2、行使約定解除權：發生約定的解除事宜時，業主有權行使解除權。
法律依據：《民法典》第五百六十二條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。
◆例如：實踐中，常見的以“業主滿意度”作為衡量物業公司物業服務質量的條件，《物業服務合同》中約定：“業主滿意度低于60%，可以解除合同。”即當該條件成就時，業主有權解除行使約定解除權。
●法律依據：《民法典》第九百五十條 物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。
●法律依據：《江西省物業管理條例》第八十條 物業服務合同終止后，物業服務企業拒不退出的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
●法律依據：《南昌市物業管理條例》第四十九條 業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當與業主委員會做好交接工作，不得以業主欠交物業服務費或者其他相關費用等理由拒不交接;新物業服務企業按合同約定的時間進入物業管理區域服務。
根據住建部統計，全國各地小區業委會成立率約為30%，上海是全國業委會成立率最高的城市，可以達到80%，深圳住宅區業委會成立率34%，甚至北京、廣州、深圳、杭州等大城市，也只有30%左右。
廣大業主們都知道，若要解聘現有小區物業，前提是成立業主委員會；可想要成立業主委員會，堪比“蜀道之難，難于上青天”。業委會長期無法成立，物業更換只能一拖再拖，即便再想更換，也不知如何是解。那么，在無法成立業主委員會的情況下，難道就無法解聘物業了嗎？根據相關法律法規規定，還能由小區業主提議召開臨時業主大會，居民委員會代行業主委員會職責。
●法律依據：《業主大會和業主委員會指導規則》第二十一條 有下列情況之一，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提出的。
●法律依據：《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
?真實案例：廣東佛山某小區，在1-3名業主的號召下，利用官方電子投票系統征集20%業主投票同意，向居民委員會提議召開臨時業主大會以更換物業。最終，在居委會的組織下完成了更換物業的全部程序。
